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合同期满后,承租人交还租赁房屋后,出租人应按约返还租赁保证金

发布时间:2018-05-14 10:14:07 浏览次数:118
      【案    由】租赁合同纠纷。
      案情简介
       申请人(反请求被申请人,下文统称“申请人”)东莞xx机电有限公司,住所地:东莞市清溪镇xx路xx号,法定代表人:马某。
       被申请人(反请求申请人,下文统称“被申请人”)牟某,女,1958年5月24日生,住所地:深圳市福田区xx路xx号。
       申请人称:2014年12月12日,申请人与被申请人签订了一份《房屋租赁合同(住宅)》,约定由被申请人将其位于深圳市福田区xx路xx花园xx房产租给申请人使用,租赁期限自2014年12月20日至2016年12月19日,每月租金为人民币6600元。上述合同到期后,双方于2016年12月20日重新签订了一份《房屋租赁合同》,约定租赁期限至2017年3月19日止,每月租金人民币为8000元,并由申请人交纳12600元作为租赁保证金,该租赁保证金在租约期满后返还给申请人,并约定了被申请人承担房屋租赁所涉及的税款及维修房屋的费用。租赁期届满后,申请人于2017年3月16日与被申请人至租赁房屋进行交接手续,因3月份租金还未交给被申请人,申请人即要求被申请人在租赁保证金内冲抵后返还4600元,但被申请人却当场明确不予退还租赁保证金,后经再三催讨仍无果。另申请人在租赁期间支付税款人民币10885.44元及维修费人民币2399.5元,依据房屋租赁合同,税款及维修费应由被申请人负担。为维护申请人合法权益,申请人提起仲裁,请求裁决:1.被申请人支付申请人17884.94元(含押金人民币4600元、维修费人民币2399.5元、税费人民币10885.44元);2.被申请人承担本案的仲裁费用。申请人提交了租赁合同、押金单、税费缴纳凭证等为证。
       被申请人答辩称:1.若申请人负担将房屋恢复原状的费用8000元,4600元的押金我可以返还给申请人;2.有关房屋维修费用,申请人提交的是电器维修单据,很多单据都是2年以前的,与房屋租赁毫无关联性及时效性;3.关于税费问题,我们口头约定税费由承租人缴纳各种税费,不然为什么申请人租赁期间从未要求被申请人缴纳税费。同时,被申请人提出反请求称,申请人在承租期间造成了租赁房屋的墙壁发霉发黑以及家具座椅均由损坏,为了使房屋及其附属设施恢复原状,被申请人对房屋进行了粉刷,对家电进行了维修,由此产生了粉刷费用7800元、清洁费用200元,共计8000元,以上都有实际的发票为证。上述费用扣除应该退还给被申请人的4600元押金之后,被申请人还应支付申请人差额3400元。另外,由于申请人不归还扣费一本通、不结清水电、有线电视等费用,导致出租屋控制已经超过一个半月。申请人的行为,应当认定为逾期返还出租屋,应赔偿被申请人的租金损失。综上,被申请人请求裁决:申请人支付被申请人274000元,归还扣费一本通,并承担本案仲裁费用。被申请人提交了墙面翻新发票等为证。
       申请人对被申请人的反请求答辩称:我方已于2017年3月16日搬离了涉案房屋,被申请人的反请求没有事实与理由,故请求仲裁委驳回被申请人的反请求。
      争议焦点
       被申请人是否应返还申请人押金、支付房屋维修费、税费?申请人是否应支付逾期交付租赁房屋的费用以及墙壁翻新的费用?
      处理结果
       深圳仲裁委员会作出如下裁决:
       一、被申请人返还申请人租赁保证金人民币1400元;
       二、驳回申请人和被申请人的其他仲裁请求与仲裁反请求。
      案例评析
       本案是租赁合同纠纷。申请人与被申请人之间的租赁关系合法有效,双方应当严格遵守、切实履行。从双方提交的证据来看,申请人已于合同期满后交还了租赁房屋,被申请人应当按约向其返还押金。
       但是,申请人未能提交证据证明房屋设施出现故障时已经履行及时通知的义务,又无证据证明设施的损坏或故障并非使用不当或不合理使用导致的,故其关于房屋维修费的主张不予支持。另外,关于房屋税费问题,无证据证明申请人在整个合同履行期间以任何形式向被申请人主张过权利,申请人对此若有异议,至少在签订合同时对此提出主张,故可认定双方当事人就此已有明确的意思表示。
       对于被申请人主张的逾期交付房屋的问题,被申请人收到钥匙的日期为2017年3月27日,合同约定届满后2日内必须搬离,申请人返还房屋的实际日期比合同约定的日期拖延了6日,依据合同约定,申请人应加倍支付被申请人这6日的房租。至于墙壁翻新费,被申请人未能提交证据证明墙壁是因申请人使用不当或不合理使用而产生霉变、损坏的问题,故其主张不被支持。
      相关规定
      《中华人民共和国合同法》
       第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
       第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
       第二百三十五条 租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

            本案例根据国晖律师事务所(2017)YHMS0778档案编写